文/乐居财经 杨宏彬
加速变现酒店资产，是张玉良在2020年股东大会提出降负债战略。当时的绿地，除了变现了部分海外酒店外，还计划将部分酒店资产放入新加坡REITs项目的资产包中。
彼时的绿地正处于“三道红线”的红档，降低负债是重要任务。现如今，绿地已经爆发了流动性危机，而其再次将目光投向了酒店资产。
1月4日，绿地控股（600606.SH)公告称，将通过控股子公司绿地数科，向明宇商旅转让上海绿地酒店管理有限公司（以下简称“绿地酒管”）52%的股权，交易对价6.24亿元。
绿地酒管由两名直接股东持有，为绿地数科及绿地金创，二者分别持股70%及30%。绿地金创为绿地控股全资子公司，同时也是绿地数科第一大股东，持股比例87.2652%。
接盘方明宇商旅成立于2006 年 6 月 2 日，注册资金1亿元， 明宇文化旅游集团股份有限公司为其第一大股东，持股比例80%。董事长张建明为公司实际控制人，表决权为80%。
在本次交易后，绿地酒管将由绿地控股的子公司变更为公司参股企业，不再纳入后者合并报表范围。
绿地控股认为，本次合作是双方优势互补、强强联合，通过合作共同打造定位于中高端的中国民族酒店管理品牌，并将尽快实现资本化。
标的估值达12亿
绿地酒管，是上海绿地酒店旅游（集团）有限公司（以下简称“绿地酒旅集团”）旗下从事酒店轻资产管理业务的公司。绿地酒旅集团是绿地的全资子公司，全面负责绿地集团旗下的酒店、旅游和会展业务的经营、管理和发展。
转让绿地酒管的部分股权，仅是绿地与明宇商旅战略合作的一部分。未来，绿地还将通过绿地酒旅集团向绿地酒管注入4 家直营酒店管理公司的股权，酒店管理业务（包括已开业的和待开业的酒店管理合同）及与酒店管理相关的品牌商标等其他知识产权。
目前，绿地酒管续存的对外投资仅有一家，名为宁波北城绿地铂骊酒店管理有限公司。或正式因为绿地酒旅集团将在未来注入资产，该标的的估值才达到了12亿元。
但从模拟的财务数据来看，4家直营酒店管理公司注入绿地酒管后，其于2022年10月31日的总资产为2.16亿元，净资产仅为 2,819.47万元，与给出的估值相去甚远。而2022年前10个月，公司模拟的净利润也仅为142.54万元。
正因如此，绿地在本次交易获利颇丰，预计的投资收益高达约 11.7 亿元。而6.24亿元并非一个小数目，那接盘方明宇商旅的实力如何？
资料显示，明宇商旅是中国领先的全服务酒店集团，从2013年起连续九年进入中国饭店集团60强，2021年在HOTELS杂志酒店企业榜单中排名全球第48位。截至2022年第4季度，明宇商旅管理资产规模超过400亿元。
而经营数据显示，2022 年 10 月 31 日，明宇商旅的总资产为3.5亿元，总负债为2.18亿元，净资产为1.32亿元。这一笔股权转让款，比其总资产几乎高出了一倍。2021 年度，明宇商旅实现营业收入 2.37 亿元，实现净利润 494 万元。股权转让款是其2021年全年营收的2.6倍。
但公告也显示，明宇商旅应当在2022年12月31日前支付全部股权转让价款，也就是说，公告之时，钱已经到了绿地的账户。
筹钱过冬
本次交易对于双方而言，是酒店资源的整合与优势互补，而对于绿地单方面来说，也是一个筹集资金的重要举措。
绿地的流动性压力，在2022年10月末的时候已然凸显。彼时，其拟对旗下9只美元债就展期事项发起同意征求。这9只美元债到时间为2022-2025年，利率在5.6%-7.25%之间，合计的总发行规模达37.2亿美元，尚未偿还的本金总额合计约为31.82亿美元。
好在一个月后，绿地美元债展期方案以83%同意率通过。这实属不易，因为绿地美元债展期数量与总金额规模，是美元债市场近几年来少见的。
虽然美元债展期通过，但保证手头现金流依然是非常重要的事情。在出售酒店资源前，绿地也欲搭乘股权融资东风，配股融资。
12月6日，绿地控股宣布，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金用于公司“保交楼、保民生”相关房地产项目的开发建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等用途。非公开发行拟发行的股票数量不超过发行前公司总股本的30%。
在房地产市场低迷之际，绿地也积极谋求多元化发展。1月3日，根据联交所最新权益披露资料显示，于2022年12月22日，国产新冠口服液研发的主力药企之一君实生物的H股获绿地集团旗下绿地数字科技有限公司在场内以每股均价33.87港元增持50万股，涉资约1693.5万港元。
增持后，绿地数字科技有限公司最新持股数目为4179.26万股，持股比例由18.83%上升至19.06%。
作为创新药研发公司，上市以来，君实生物尽管销售收入在不断增长，但一直处于亏损状态，2020年亏损额超过16亿元。
但业内认为，君实生物是国内少数具备开发全球首创药物潜力的公司，伴随着疫情防控的放开，新冠口服药的受重视程度也将日益提升。投资是投的是未来，绿地此时入局君实生物，或是出于长期的打算。
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